Schätzen Sie Ihre jährliche Grundsteuer anhand von Grundsteuerwert, Steuermesszahl und Hebesatz. Beträge in Euro.
Die Grundsteuer wird in Deutschland in drei Schritten berechnet. Das Finanzamt stellt den Grundsteuerwert Ihres Grundstücks fest. Auf diesen Wert wird die Steuermesszahl, ein Promillesatz, angewendet. Das Ergebnis ist der Steuermessbetrag. Die Gemeinde multipliziert ihn mit ihrem Hebesatz. In einer Zeile: Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer pro Jahr. Das Grundsteuergesetz (GrStG) beschreibt die Steuermesszahl in § 13 und § 15 und den Hebesatz in § 25.
Nach den Informationen der Finanzverwaltung zur Grundsteuerreform wurden alle Grundstücke auf den Stichtag 1. Januar 2022 neu bewertet, und die neuen Werte gelten für die Grundsteuer ab dem 1. Januar 2025. Bitte prüfen Sie Einzelheiten auf den Seiten des Bundesfinanzministeriums und Ihrer Landesfinanzverwaltung. Dieser Rechner bildet die bundesrechtliche Grundstruktur ab. Mehrere Bundesländer wenden eigene Bewertungsmodelle an, dazu mehr im Beitrag Bundesmodell und Landesmodelle.
Der Grundsteuerwert ist ein für steuerliche Zwecke festgestellter Wert. Er entspricht in der Regel nicht dem Kaufpreis und nicht dem Verkehrswert. Sie finden ihn im Bescheid über den Grundsteuerwert, den das Finanzamt Ihnen zugestellt hat. Tragen Sie genau diese Zahl ein.
Die Steuermesszahl wird in Promille angegeben, also in Tausendsteln. Nach § 15 Absatz 1 GrStG gilt für unbebaute Grundstücke 0,34 Promille, für bebaute Grundstücke im Sinne von § 249 Absatz 1 Nummer 1 bis 4 des Bewertungsgesetzes (im Kern Wohngrundstücke) 0,31 Promille und für bebaute Grundstücke im Sinne der Nummern 5 bis 8 0,34 Promille. Niedersachsen, Hamburg, das Saarland und Sachsen haben nach den Fußnoten zum Gesetz abweichende Regelungen. Im Zweifel gilt die Zahl in Ihrem Messbescheid.
Das Gesetz kennt keinen pauschalen Euro-Freibetrag, wohl aber Ermäßigungen des Steuermessbetrags. Nach § 15 GrStG gibt es zum Beispiel 25 Prozent Ermäßigung für bestimmte öffentlich geförderte Wohnungen oder für Grundstücke bestimmter Wohnungsunternehmen und Genossenschaften und 10 Prozent Ermäßigung für Baudenkmäler, jeweils unter den im Gesetz genannten Voraussetzungen. Tragen Sie einen Wert nur ein, wenn Ihr Bescheid die Ermäßigung ausweist.
Nach § 25 GrStG bestimmt die Gemeinde, mit welchem Hundertsatz des Steuermessbetrags die Grundsteuer erhoben wird. Dieser Hundertsatz heißt Hebesatz. Er wird nicht vom Bund oder vom Land festgelegt, sondern von jeder Gemeinde, und er kann sich von Jahr zu Jahr ändern. Ein Hebesatz von 470 Prozent bedeutet den 4,7-fachen Steuermessbetrag.
Grundsteuerwert 220.000 Euro, Steuermesszahl 0,31 Promille, Hebesatz 470 Prozent, keine Ermäßigung. Steuermessbetrag: 220.000 x 0,31 / 1.000 = 68,20 Euro. Grundsteuer: 68,20 x 4,7 = 320,54 Euro pro Jahr. Das sind etwa 80 Euro pro Quartal oder 26,71 Euro pro Monat im Durchschnitt.
Gleiche Werte, aber der Bescheid weist eine Ermäßigung von 10 Prozent aus. Der Steuermessbetrag sinkt auf 68,20 x 0,9 = 61,38 Euro. Die Grundsteuer beträgt 61,38 x 4,7 = 288,49 Euro. Die Ermäßigung spart 32,05 Euro pro Jahr.
Wenn für Ihr Grundstück die Steuermesszahl 0,34 Promille gilt, ergibt sich bei gleichem Wert ein Steuermessbetrag von 220.000 x 0,34 / 1.000 = 74,80 Euro und eine Grundsteuer von 74,80 x 4,7 = 351,56 Euro. Die Art des Grundstücks beeinflusst also die Steuer, selbst wenn der Wert gleich ist.
Bei gleichem Steuermessbetrag von 68,20 Euro zahlt man bei einem Hebesatz von 300 Prozent 204,60 Euro, bei 470 Prozent 320,54 Euro und bei 800 Prozent 545,60 Euro. Zwischen der niedrigsten und der höchsten Gemeinde liegen 341,00 Euro pro Jahr, obwohl Grundsteuerwert und Messzahl identisch sind. Die Zahlen sind Rechenbeispiele und keine Hebesätze bestimmter Orte.
Steigt der Grundsteuerwert auf 330.000 Euro, bleibt der Hebesatz 470 Prozent und die Messzahl 0,31 Promille, beträgt der Messbetrag 102,30 Euro und die Grundsteuer 480,81 Euro. Das ist das Anderthalbfache der Steuer von Beispiel 1, weil der Wert um 50 Prozent höher ist.
Schritt 1. Legen Sie Ihren Bescheid über den Grundsteuerwert und den Grundsteuermessbescheid bereit. Beide stammen vom Finanzamt.
Schritt 2. Tragen Sie den Grundsteuerwert in Euro ein.
Schritt 3. Prüfen Sie die Steuermesszahl im Bescheid und tragen Sie sie in Promille ein, zum Beispiel 0,31.
Schritt 4. Tragen Sie eine Ermäßigung nur ein, wenn sie im Bescheid steht. Andernfalls lassen Sie 0 stehen.
Schritt 5. Tragen Sie den Hebesatz Ihrer Gemeinde ein. Er steht in Ihrem Grundsteuerbescheid und auf der Internetseite der Gemeinde.
Schritt 6. Klicken Sie auf Berechnen und vergleichen Sie den Betrag mit Ihrem Bescheid. Weicht er stark ab, prüfen Sie, ob Sie die richtige Steuerart (A, B oder C) und den richtigen Hebesatz verwendet haben.
Schritt 7. Spielen Sie Szenarien durch. Erhöht die Gemeinde den Hebesatz um 50 Prozentpunkte, steigt die Steuer bei einem Messbetrag von 68,20 Euro um 34,10 Euro im Jahr.
Es gibt nicht eine, sondern drei Grundsteuern, und die Gemeinde kann jeweils einen eigenen Hebesatz festlegen. Die Grundsteuer A betrifft Betriebe der Land- und Forstwirtschaft. Die Grundsteuer B betrifft die übrigen, vor allem bebauten Grundstücke, also die meisten Wohnimmobilien. Die Grundsteuer C ist eine Möglichkeit für Gemeinden, für unbebaute, baureife Grundstücke einen gesonderten, höheren Hebesatz festzulegen; das Gesetz erlaubt in § 25 Absatz 5 GrStG einen gesonderten Hebesatz für baureife Grundstücke. Prüfen Sie in Ihrem Bescheid, welcher Hebesatz für Ihr Grundstück angewendet wurde, und tragen Sie genau diesen ein.
Den Grundsteuerwert und die Steuermesszahl finden Sie in den Bescheiden des Finanzamts über den Grundsteuerwert und den Steuermessbetrag. Den Hebesatz finden Sie im Grundsteuerbescheid der Gemeinde, in der Hebesatzsatzung oder auf der Internetseite der Gemeinde. Wenn Sie nur den Grundsteuerbescheid haben, steht dort meist auch der Messbetrag, sodass Sie die Rechnung rückwärts prüfen können: Teilen Sie die Jahressteuer durch den Hebesatz in Prozent und multiplizieren Sie mit 100.
Die Grundsteuer wird nach § 28 GrStG regelmäßig zu je einem Viertel des Jahresbetrags am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November fällig. Gemeinden können bei kleinen Beträgen abweichende Regeln anwenden: bis 15 Euro Jahresbetrag am 15. August, bis 30 Euro zur Hälfte am 15. Februar und am 15. August. Hamburg hat eigene Regelungen.
Verkehrswert statt Grundsteuerwert. Kaufpreis und Verkehrswert führen zu einer falschen Schätzung. Verwenden Sie den Wert aus dem Bescheid.
Veralteter Hebesatz. Gemeinden können den Hebesatz ändern, oft im Zusammenhang mit dem Haushalt. Nutzen Sie den aktuellen Wert.
Messzahl und Hebesatz verwechselt. Die Messzahl liegt im Promillebereich und ist gesetzlich geregelt, der Hebesatz liegt im Hunderterbereich und wird kommunal festgelegt. Vertauscht man beide Felder, wird das Ergebnis völlig falsch.
Falsche Steuerart. Wer den Hebesatz für Grundsteuer A oder C statt B nutzt, schätzt falsch.
Eine Ermäßigung angenommen, die nicht besteht. Ermäßigungen gibt es nur unter gesetzlichen Voraussetzungen und werden vom Finanzamt festgesetzt.
Das Landesmodell ignoriert. In Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen gelten nach den Informationen der Finanzverwaltung eigene Modelle. Dort können Berechnungsgrößen anders sein als in diesem Rechner. Nutzen Sie dann die Zahlen aus Ihren Bescheiden.
Der Rechner kennt keine Rundungsregeln der Finanzverwaltung, keine Erlassanträge, keine gesonderten Hebesätze für verschiedene Grundstücksarten innerhalb derselben Gemeinde und keine Zerlegung auf mehrere Gemeinden. Auch Gebühren für Müll, Wasser oder Straßenreinigung gehören nicht zur Grundsteuer und stehen oft auf getrennten Bescheiden. Wenn Sie Ihre Wohnung vermieten, lesen Sie den Beitrag Grundsteuer für Mieter und Vermieter. Wenn Sie den Bescheid prüfen wollen, hilft der Beitrag Grundsteuerbescheid verstehen.