Eigentümer zahlen die Grundsteuer, aber Mieter tragen sie oft mit. Wer vermietet, will wissen, was er umlegen darf, und wer mietet, will wissen, was in der Nebenkostenabrechnung steht. Dieser Beitrag erklärt die Grundlagen mit einem Rechenbeispiel. Er ist keine Rechtsberatung.
Die Gemeinde setzt die Grundsteuer gegenüber dem Eigentümer fest. Der Bescheid geht an die Person, die das Grundstück zu Beginn des Jahres als Eigentümer hat. Nach § 9 GrStG wird die Grundsteuer nach den Verhältnissen zu Beginn des Kalenderjahres festgesetzt, und sie entsteht mit dem Beginn des Kalenderjahres. Ein Verkauf im Laufe des Jahres ändert den Steuerschuldner für dieses Jahr in der Regel nicht, der Kaufvertrag regelt aber meist, wer im Innenverhältnis zahlt.
Nach § 2 Nummer 1 der Betriebskostenverordnung gehören zu den umlagefähigen Betriebskosten die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, wozu namentlich die Grundsteuer gehört. Ob und wie sie auf den Mieter umgelegt wird, hängt vom Mietvertrag ab. Üblich ist die Umlage über die Nebenkostenabrechnung nach einem im Vertrag vereinbarten Schlüssel, zum Beispiel nach Wohnfläche.
Ein Mehrfamilienhaus zahlt 3.205,40 Euro Grundsteuer im Jahr (Messbetrag 682,00 Euro, Hebesatz 470 Prozent). Das Haus hat 400 Quadratmeter Wohnfläche. Eine Wohnung mit 80 Quadratmetern hat einen Anteil von 80 / 400 = 20 Prozent. Der Anteil an der Grundsteuer beträgt 3.205,40 x 0,2 = 641,08 Euro im Jahr, also etwa 53,42 Euro pro Monat. Ändert die Gemeinde den Hebesatz auf 520 Prozent, steigt die Steuer des Hauses auf 3.546,40 Euro, der Anteil der Wohnung auf 709,28 Euro im Jahr, eine Mehrbelastung von 68,20 Euro pro Jahr für diese Wohnung. Der Mieter sieht den Unterschied in der nächsten Abrechnung.
Steht die Grundsteuer im Mietvertrag als umlagefähig? Stimmt der Verteilerschlüssel mit dem Vertrag überein? Entspricht der Betrag dem Grundsteuerbescheid? Ist der Abrechnungszeitraum richtig? Mieter können die Belege einsehen. Bei Zweifeln hilft eine Mieterberatung.
Bewahren Sie die Grundsteuerbescheide auf und berechnen Sie die Anteile nachvollziehbar. Wenn sich die Grundsteuer wegen der Reform ändert, ändert sich auch der Betrag in der Abrechnung. Wer Vorauszahlungen anpassen will, sollte das nach den Regeln des Mietrechts und mit Hilfe einer Beratung tun.
Für selbst genutztes Wohneigentum wirkt sich die Grundsteuer in der Regel nicht mindernd auf die Einkommensteuer aus. Bei vermieteten Objekten werden Grundsteuern üblicherweise als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt. Details hängen vom Einzelfall ab, deshalb lassen Sie sich von einem Steuerberater oder einem Lohnsteuerhilfeverein beraten.
Steht eine Wohnung leer, trägt der Vermieter in der Regel die auf diese Wohnung entfallende Grundsteuer selbst, weil es keinen Mieter gibt, auf den sie umgelegt werden kann. Im Beispiel von oben wären das 641,08 Euro im Jahr für die 80-Quadratmeter-Wohnung, wenn sie das ganze Jahr leer stünde. Bei vier Monaten Leerstand sind es etwa ein Drittel, also 213,69 Euro.
Wie lange Vermieter für die Abrechnung Zeit haben und wie lange Mieter Einwendungen erheben können, regelt das Mietrecht mit eigenen Fristen. Diese Seite kann sie nicht für Ihren Fall beurteilen. Fragen Sie einen Mieterverein, einen Vermieterverein oder eine Rechtsberatung, wenn Fristen eine Rolle spielen.
Steigt die Grundsteuer, erhöht sich bei Umlage die Betriebskostenvorauszahlung, aber nicht automatisch die Kaltmiete. Eine Anpassung der Vorauszahlungen setzt in der Regel eine Abrechnung oder eine Erklärung des Vermieters voraus. Fragen Sie im Streitfall eine Mieterberatung. Das Beispiel oben zeigt: 68,20 Euro mehr pro Jahr bedeuten rund 5,68 Euro pro Monat.
Berechnen Sie die Steuer des ganzen Hauses mit dem Rechner und teilen Sie sie nach dem vereinbarten Schlüssel. Bei Wohnungseigentum ist der Anteil am Grundstück im Bescheid zu finden. So sehen Sie, wie sich ein neuer Hebesatz auf einzelne Einheiten auswirkt.
Befindet sich im Erdgeschoss eines Hauses ein Laden, kann für die Nutzung eine andere Steuermesszahl gelten als für die Wohnungen, und die Umlage auf den Gewerbemieter richtet sich nach dem Gewerbemietvertrag. Angenommen, der Anteil der Gewerbefläche beträgt 100 von 500 Quadratmetern, also 20 Prozent. Bei einer Jahressteuer von 4.000 Euro entfallen 800 Euro auf diese Fläche, wenn der Schlüssel nach Fläche geteilt wird. Haben Wohnen und Gewerbe unterschiedliche Messzahlen, wird der Bescheid sie getrennt ausweisen. Lesen Sie dann den Bescheid genau.
Ist die Grundsteuer im Vertrag als umlagefähig genannt? Stimmt der Abrechnungszeitraum? Wurde der Betrag des Grundsteuerbescheids angesetzt? Wurde der richtige Verteilerschlüssel angewendet? Wurden Vorauszahlungen korrekt abgezogen? Sind Leerstandsanteile beim Vermieter geblieben? Werden Sie als Mieter Belege einsehen dürfen? Mit dieser Liste prüfen Sie die Zeile Grundsteuer in wenigen Minuten.